Como estruturar o câmbio para comprar ou vender imóvel no exterior com total segurança

A aquisição de imóveis em mercados internacionais segue aquecida entre brasileiros, tanto pessoas físicas quanto empresas. No entanto, quem mais movimenta esse mercado é a pessoa física de alta renda, que busca segurança patrimonial, proteção cambial e diversificação geográfica. Destinos como Lisboa, Porto, Algarve, Miami e Orlando seguem entre os preferidos.

Em 2024, estrangeiros de fora da União Europeia compraram 1.078 imóveis em Portugal no primeiro trimestre, enquanto o país registrou 33,8 bilhões de euros em vendas imobiliárias no ano. Nos Estados Unidos, compradores internacionais movimentaram cerca de 56 bilhões de dólares entre 2024 e 2025.

Esse movimento reforça que o patrimônio global exige estrutura, segurança jurídica e, principalmente, inteligência cambial. E é aqui que muitas dúvidas surgem.

Antes do câmbio: parceiros confiáveis e segurança jurídica

Seja PF ou PJ, a etapa pré-câmbio é decisiva para uma compra segura. Importante estruturar um roteiro completo para uma aquisição segura:

• Imobiliárias tradicionais e registradas.

• Escolher empresas sérias, com histórico e atendimento preparado para estrangeiros reduz riscos operacionais e contratuais.

• Assessoria jurídica local especializada: advogados do país de destino devem revisar contratos, matrícula, verificar eventuais ônus, impostos e regras aplicáveis a estrangeiros.

• Clareza sobre custos e manutenção: taxas de condomínio, seguros, manutenção, impostos anuais e eventuais reformas precisam ser mapeados antecipadamente.

Planejamento de titularidade e sucessão

A definição entre compra em nome pessoal, holding local ou estrutura offshore afeta risco, tributação e eficiência patrimonial.

Esses cuidados garantem que a etapa cambial comece da forma correta.

Dúvidas mais comuns na hora de enviar o dinheiro

Entre as perguntas mais comuns, temos:

• Qual IOF será aplicado?

• Qual natureza é adequada: pagamento de imóvel ou investimento no exterior?

• A documentação atende ao compliance brasileiro e estrangeiro?

• Existe forma mais eficiente de estruturar a remessa?

• Como funcionará a repatriação ou a venda futura?

Uma consultoria cambial experiente reduz essas incertezas e orienta a operação do início ao fim.

Modelos de câmbio para compra do imóvel e diferenças de IOF

Remessa direta ao vendedor no exterior para pagar o imóvel (IOF 3,5%)

• Natureza: aquisição de imóvel no exterior.

• IOF: 3,5%.

Usado quando o cliente precisa enviar imediatamente e não há tempo de planejamento prévio.

Remessa antecipada como investimento no exterior (IOF 1,10%)

Desenvolvemos uma estratégia mais eficiente para pagamento de imóvel no exterior, mas que exige planejamento prévio e organização por parte do investidor.

1. O cliente abre uma conta no exterior.

2. Realiza aportes classificados como investimento no exterior em sua titularidade (conta bancária ou corretora).

3. O IOF aplicado é de 1,10%.

Após formar o saldo, utiliza os recursos para comprar o imóvel.

Ponto essencial sobre o IOF de 1,10%: a alíquota reduzida só vale se os aportes forem feitos antes da compra. Não é possível abrir a conta hoje, enviar amanhã e comprar na sequência esperando pagar 1,10%.

Se não houver tempo hábil, aplica-se 3,5% (operação de disponibilidade ou compra de imóvel no exterior).

E quando não houve tempo para planejar?

Nesses casos, o ideal é contar com um parceiro cambial que ofereça:

• Spread competitivo.

• Inteligência de cotação com leitura de mercado.

• Execução eficiente e acompanhamento consultivo.

• A Royal faz exatamente isso, minimizando custos invisíveis mesmo quando o IOF aplicável é de 3,5%.

• Importante: ambos os modelos podem ser utilizados por PF e PJ!  

Exemplo prático

Considere um cliente comprando um imóvel no exterior e precisando enviar 200.000 dólares.A diferença entre remessa direta (IOF 3,5%) e investimento prévio (IOF 1,10%) é de 2,4 pontos percentuais.

Usando referência de 5,35 reais por dólar:

1. Conversão do valor total em reais 200.000 USD × 5,35 BRL = 1.070.000 reais

2. Economia gerada pela diferença de IOF2,4% × 1.070.000 reais = 25.680 reais

Só pela escolha do planejamento, o cliente economiza cerca de R$ 25.680 reais em impostos. Esse valor pode ser usado para escritura, impostos locais, mobília ou reforço de caixa em moeda forte.

Cenário inverso: venda do imóvel no exterior e retorno ao Brasil

IOF de 0,38%

Independentemente da rota utilizada:

• Seja o comprador enviando diretamente para o Brasil.

• Ou o valor entrando na conta do cliente no exterior e retornando posteriormente.

• O IOF permanece em 0,38%.

Essa é uma das menores alíquotas existentes nas operações cambiais, reduzindo de forma expressiva o impacto tributário da operação.

Cuidados importantes

• Comprovação da origem dos recursos.

• Atenção ao cálculo de ganho de capital.

• Envio ao Brasil com documentação completa e natureza correta.

• A Royal estrutura todo esse fluxo para evitar riscos.

Internacionalização patrimonial: um passo natural para PF alta renda

Depois da compra ou venda, normalmente surge uma estratégia patrimonial mais ampla:

• Manter saldo em moeda forte para oportunidades ou despesas, avaliar estruturas offshore para sucessão, proteção e eficiência jurídica e realizar aportes programados para construir colchão cambial.

• O objetivo final é maximizar segurança, eficiência e longevidade patrimonial.

Se você está planejando comprar ou vender um imóvel no exterior e deseja estruturar cada etapa com segurança, eficiência e inteligência cambial, nossa equipe está pronta para acompanhar o seu caso com atenção personalizada.

Na Royal Partner Câmbio, tratamos operações patrimoniais com a profundidade que elas exigem, sempre buscando o melhor resultado financeiro e documental para o cliente. Fale com um especialista e descubra como uma estratégia bem construída pode transformar a sua experiência internacional em uma decisão mais segura e rentável.